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Ob zur Altersvorsorge oder zum Vermögensaufbau, Immobilien als Kapitalanlage sind bei den Deutschen beliebt. Für den Erwerb sprechen niedrige Zinsen, allerdings steigen die Immobilienpreise in Deutschland nach wie vor. Macht eine Immobilie als Kapitalanlage im Jahr 2022 überhaupt noch Sinn?

In diesem Blogartikel geben wir einen Überblick über den Immobilienmarkt in Deutschland, zeigen Gründe auf, die für und gegen ein Investment in Immobilien sprechen, verraten, in welchen Städten die Mietrendite am höchsten ist und wie man die passende Immobilie finden kann. Außerdem gehen wir darauf ein, was bei der Immobilienfinanzierung zu beachten ist.

Den Traum vom Eigenheim haben viele Deutsche und auch für Investoren und Investorinnen wird der deutsche Wohnungsmarkt immer beliebter. 

Gekennzeichnet ist der Markt allerdings immer noch von einem knappen Angebot an Immobilien.

Während sich die Mietrenditen allerdings deutschlandweit verringern, steigt gleichzeitig die Nachfrage nach Immobilien. Das liegt auch daran, dass private Käufer:innen aktuell relativ günstige Finanzierungskonditionen bekommen.

Die Kaufpreise sowie die Mieten steigen landesweit weiter an. Allerdings steigen die Preise für Eigentumswohnungen etwa doppelt so schnell wie die Mieten. Das führ auch dazu, dass die Anzahl der Kaufinteressenten und -interessentinnen, die finanziell gesehen zum Kauf einer Immobilie in der Lage sind, abnimmt.

Die steigende Nachfrage am Immobilienmarkt steht einem knappen Angebot an Wohnungen gegenüber. Dieser Nachfrageüberhang, durch den die vergangenen Jahre gekennzeichnet waren, führte zu einem starken Anstieg der Mietpreise.

Da auch die Entwicklung der Finanzmärkte derzeitig sehr unsicher für Anleger und Anlegerinnen scheint, wenden sich diese vermehrt Sachwertanlagen zu. So gewinnt auch die vermietete Immobilie als Kapitalanlage an großer Beliebtheit.

Es gibt viele Gründe, die dafür sprechen, in Immobilien zu investieren. Wir haben acht gute Gründe, warum man Immobilien kaufen sollte, kurz und knapp zusammengefasst:

Wo es Vorteile gibt, gibt es meistens auch Nachteile. So auch bei einem möglichen Immobilieninvestment. Was man vorneweg aber direkt dazusagen kann: Für viele dieser Nachteile gibt es Lösung in Form von Konzepten oder auch Versicherungen. Wir haben sechs potenzielle Nachteile zusammengefasst:

Die Mietrendite ist eine wichtige Kennzahl für Eigentümer und Eigentümerinnen sowie Kapitalanleger und Kapitalanlegerinnen. Sie gibt Auskunft darüber, ob sich eine Anlage in eine Immobilie lohnt oder nicht.

Die setzt den Ertrag mit dem investierten Kapital in Verhältnis. Anhand der Mietrendite kann ein Anleger bzw. eine Anlegerin gut Objekte miteinander vergleichen.

Man unterscheidet zwischen der Brutto- sowie der Nettomietrendite. Da die Bruttomietrendite nur wenige Daten benötigt, ist sie einfacher und schneller zu berechnen und gilt als das grobere Instrument. Die Nettomietrendite hingegen ist ein genauerer Wert, dafür ist die Berechnung allerdings auch komplizierter.

Die Bruttomietrendite ergibt sich aus folgender Rechnung: Zuerst wird der Kaufpreis durch die Jahresnettokaltmiete dividiert. Das Ergebnis daraus wird als Vervielfältiger bezeichnet. Teilt man 100 durch den Vervielfältiger, erhält man die Bruttomietrendite.

Nettomietrendite wird folgendermaßen berechnet: Jahresnettokaltmiete abzüglich der Kosten (Nebenkosten des Kaufs wie Grunderwerbssteuer, Notar und ggf. Makler) dividiert durch den Kaufpreis inklusive der Nebenkosten multipliziert mit 100%.

Bei Eigentumswohnung wird eine Nettomietrendite von rund 3,5% des Kaufpreises empfohlen, für ältere Objekte wiederum eine Nettomietrendite von mindestens 6%. Anleger allerdings erzielen nicht von Anfang eine Mietrendite in dieser Höhe, sondern fangen mit rund 2 bis 4% anfangs an.

immowelt hat 2019 eine Analyse der Mietrenditen von 40 deutschen Großstädten durchgeführt. Basis der Analyse waren Daten aus dem Jahr 2018.

Diese Analyse zeigt, dass sich im Osten Deutschlands sowie in Nordrhein-Westfalen die höchsten Bruttomietrenditen erzielen lassen. An der Spitze Duisburg mit 6,7%, dicht gefolgt von Wuppertal (6,6%) und Chemnitz (6,5%).

Seit 2018 sind die Mietrenditen in Deutschland allerdings etwas gesunken, allerdings sind NRW sowie der Osten immer noch führend, wenn es um hohe Mietrenditen geht.

Immobilieninvestments in den Metropolen Deutschlands sind weniger lukrativ. Baufi24 hat 2021 die Mietrenditen in den deutschen Metropolen untersucht: München (2,49%), Hamburg (2,73%), Düsseldorf (2,94%), Berlin (3,06%), Frankfurt (3,07%), Köln (3,32%) sowie Stuttgart (3,39%).

Nicht zuletzt aufgrund der geringeren Mietrenditen in diesen Städten ziehen sich vor allem Privatanleger und Privatanlegerinnen aus den Metropolen zurück.

Die Suche nach der passenden Immobilie ist heutzutage dank des Internets so einfach wie noch nie. Aufgrund des knappen Angebots, der hohen Nachfrage sowie der hohen Preise ist es aber auch so schwer wie noch nie, die richtige Immobilie zu finden.

Grundsätzlich gibt es viele verschiedenen Wege für die Suche nach einer Immobilie. Diese sollten auch genutzt und die Suche aktiv gestaltet werden. Mit dem alleinigen Setzen auf Inserate - egal ob online oder in der Tageszeitung - kommt man heutzutage meistens nicht sehr weit.

Die passende Immobilie findet man selten bei den gängigen Portalen wie ImmoScout24 oder immowelt. Wird man doch dort fündig, dann muss man schnell sein. Das gilt aber auch generell bei Immobilien, denn aufgrund der hohen Nachfrage und dem knappen Angebot, sind diese in der Regel schnell reserviert oder gar verkauft.

Um schnell agieren zu können, sollte man gut vorbereitet sein. Zu einer guten Vorbereitung zählt definitiv die Finanzierung der Immobilie.

Der Ablauf eines Immobilieninvestment läuft grob zusammengefasst in der Regel folgendermaßen ab:

Ein wichtiger Punkt ist es zu wissen, "wie viel Immobilie" man sich überhaupt leisten kann. Mit unserem Budgetrechner kannst du herausfinden, was deine Immobilie ungefähr kosten darf bzw. was du dir überhaupt leisten kannst.

Wie bereits erwähnt, geht es bei einem Immobilieninvestment erst einmal darum, genügend Eigenkapital anzusparen. Als Richtwert spricht man von 10 bis 20% des Kaufpreises. Mindestens sollten die Nebenkosten bezahlt werden können. 

Tipp: Ein hoher Anteil an Eigenkapital führt zu günstigeren Konditionen bei der Finanzierung.

Als Eigenkapital zählen:

Eine Immobilienfinanzierung ohne Eigenkapital ist grundsätzlich auch möglich, aber nicht empfehlenswert.

Das Eigenkapital spiel eine elementare Rolle bei der Finanzierung einer Immobilie: Je höher das Eigenkapital, desto niedriger die Höhe der Zinsen. Unter bestimmten Voraussetzungen ist aber auch ein Immobilienkauf ohne Eigenkapital möglich. Dann spricht man von einer Vollfinanzierung. Diese ist allerdings, wie bereits erwähnt, mit einem höheren Zinssatz verbunden.

Wie bereits erwähnt sollten mindestens die Kaufnebenkosten aus dem Eigenkapital bezahlt werden können. Dazu zählen:

Mit dem folgenden Rechner können die Nebenkosten individuell ausgerechnet werden:

Du hast noch Fragen zu den Themen Immobilien als Kapitalanlage, Immobilienfinanzierung oder anderen Themen? Dann buche doch einfach einen kostenlosen und unverbindlichen Beratungstermin bei den Investmentbuildern. Unsere Expert:innen freuen sich auf dich!

Disclaimer: Alle Hinweise und Informationen des Artikels stellen keine Anlageberatung oder Produktberatung dar. Alle zur Verfügung gestellten Informationen dienen ausschließlich der Bildung und Informationsweitergabe. Trotz Recherche nach bestem Wissen und Gewissen in öffentlich zugänglichen Quellen kann keine Haftung für die Richtigkeit der Inhalte übernommen werden. Machen sich Leser:innen die erwähnten Informationen zu eigen, so handeln sie eigenverantwortlich.

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